سرمایه گذاری مسکن
- admin
![سرمایه گذاری مسکن](https://paybastmelk.com/wp-content/uploads/2022/12/بازنشستگی-بورس-سرمایه-گذاری-بلند-مدت-پیری-1024x544.jpg)
سرمایه گذاری در بازار کنونی مسکن
بازار مسکن و امتیازات آن برای یک سرمایه گذاری پرسود آشنا میشویم. همانطور که اشاره کردیم، برای سودآوری یک سرمایه گذاری باید حتما روشهای سرمایه گذاری و بازارهای مختلف را بررسی کنیم.
در وضعیت اقتصادی کنونی کشور ما، این بررسی بازارها و ویژگیهای آن به سبب نوسانات زیاد باید با تبحر بیشتری انجام شود. اما سرمایه گذاری در بازار مسکن را از کجا شروع کنیم؟
انواع بازارهای سرمایه گذاری در ایران
بسترهای مختلفی برای سرمایه گذاری در ایران وجود دارد که هر کدام در زمانی رونق بیشتری دارند. اما مهمترین آنها که جای کار زیادی دارند، عبارتند از:
1-بورس
2-دلار
3-طلا
4-کسب وکار
5-سنگهای قیمتی
6-خودرو
7-ارزدیجیتال
8-بانک
9-مسکن
هر کدام از این بازارها معایب و محاسنی دارد که شما می بایست با دقت همه بازارها را بررسی کرده و با توجه به میزان سرمایه و توانمندی وعلاقه تان بازار موردنظرتان را برای سرمایه گذاری انتخاب کنید.
برای اینکه بحث تخصصی ما حوزۀ مسکن است، معایب و محاسن بازار مسکن را برای شما آورده ایم تا شما با دید باز وارد این بازار جذاب شوید.
مزایای سرمایه گذاری در مسکن
آینده وضعیت مسکن همیشه قابل پیشبینی نیست و بسیاری اوقات وضعیت بازار مسکن در هالهای از ابهام است.
اما این که چه دلایلی وجود دارد که سرمایه گذاری در املاک و بازار مسکن انقدر جذابیت دارد و اکثر ثروتمندان در این حوزه سرمایه گذاری میکنند، در ادامه اشاره میکنیم.
الف)عدم نیاز به دانش تخصصی خیلی زیاد
برخی از بازارها برای سرمایه گذاری به دانش بسیار زیادی نیازدارد، مثل بازار بورس و ارزهای دیجیتال و به خاطر این موضوع افرادی وارد این بازار می شوند که سطح سواد بیشتری دارند. اما در بازار مسکن خیلی نیاز به سواد آکادمیک نیست.
افراد زیادی که حتی سواد خواندن و نوشتن را ندارند، در این بازار فعالیت میکنند و ثروتهای کلانی به دست آوردند. این امتیاز بازار مسکن، راه را برای ورود و سرمایه گذاری اکثر افراد باز میکند و هر کس با هر جنسیتی و با هر سطح سوادی می تواند وارد این بازار جذاب شود. البته منظور این نیست که این بازار نیاز به دانش و مهارت ندارد. بلکه بالعکس بازار مسکن نیاز به آموزش دیدن دارد و بیشتر دانش بازار و تجربی میخواهد.
ب)ریسک اندک سرمایه گذاری در خرید خانه
ضرب المثل معروفی برای سرمایه گذاری در ملک است که میگوید: «ملک مرد است». یعنی هر کس ملک خریده، سرمایهاش زیاد شده و ممکن است برخی حتی سالها زمان برده باشد. اما کسانی که ملک را نگه میدارند، همیشه سود کردند.
هرچند این خصوصیت در برخی از بازارها مخصوصا بورس و ارزهای دیجیتال نیست و خیلی از افراد سرمایه های زندگی شان را از دست دادند.
ج)کالای مصرفی و سرمایهای
مسکن یک کالای مولد است. یعنی با به کار افتادن چرخ بازارمسکن چند صد شغل ایجاد می شود و همچنین محصولات بازار مسکن همه مصرفی هستند و افراد می توانند هم مصرف کننده این محصولات باشند و هم سرمایه گذار.
د)قدمت و شناخت بازار مسکن
از قدیم الایام بازار مسکن وجود داشته و همه مردم با این بازار آشنا هستند و به این بازار اعتماد دارند.
ر)نیاز بازار مسکن
طبق گفتۀ بانک مرکزی ایران، کشور ایران سالانه یک میلیون واحد مسکونی نیاز دارد. این ویژگی جذابیت سرمایه گذاری در املاک را بیشتر میکند.
س)سود زیاد و مداوم
از امتیازات ویژه این بازار این است که شما با سرمایه گذاری در ملک با سرمایۀ کم، هم میتوانید از پنج نوع سود بهره برد:
1-سود زمانی یعنی اینکه شما ملکی را بخرید و صبر کنید بعد از مدتی قیمت آن افزایش پیدا کند. این نوع سود گاهی اوقات در بازار مسکن وجود دارد اما زمانی که مسکن به رکود می رود، دیگر در بازار وجود ندارد.
2-سود مکانی یعنی اینکه یک میلیارد سرمایه گذاری می خواهید انجام دهید، این مبلغ را در مرکز شهر یا بالای شهر یا حاشیۀ شهر و یا بیرون شهرسرمایه گذاری کنید. آیا سود یکسانی دارد؟ مسلما سود یکسانی ندارد.
هر چقدر امکانات و دسترسیها در یک منطقه بیشتر باشد، سودآوری سرمایه گذاری در ملک آن منطقه بیشتر میشود. یک سرمایه گذار مکانهایی را پیدا میکند که در حال رشد باشد. ممکن است بازار مسکن رکود داشته باشد اما به دلیل آمدن امکانات و دسترسیها به آن منطقه رشد خوبی در پیش است و سرمایه گذار سود میبرد.
3-سود تبدیل یکی دیگر از سودهایی که در بازار مسکن وجود دارد، سود تبدیل است. یعنی شخصی زمین میخرد و آن را تبدیل به آپارتمان یا ویلا کرده و با خلق ارزش برای آن سود کسب میکند. شخصی آپارتمان کلنگی میخرد و آن را تبدیل به آپارتمان شیک میکند و از این طریق ارزش آفرینی کرده و سود کسب میکند.
4-سود نحوۀ خرید ملک یعنی اینکه شخصی می خواهد محصولی از بازار مسکن مثل آپارتمان را به قیمت یک میلیارد تومان بخرد، نیاز نیست کل این مبلغ را نقدا و یکجا بپردازد. این شخص می تواند بخشی از پول را نقدا، بخشی از پول را وام بگیرد یا بخشی از پول را چک و نسیه بدهد و حتی بخشی از پول را ازطریق رهن آن آپارتمان تامین کند. با این روش سرمایه گذار500 میلیون تومان پول نقد داده است و اگر آپارتمانش را با سود بفروشد، سود یک میلیارد را کسب کرده است.
5-سود مذاکره
افراد متخصص در بازار مسکن سود اصلیشان را از طریق خرید ملک مناسب به دست میاورند. یعنی آنها با دیدگاه سود زمانی، وارد بازارمسکن نمی شوند. آنها در جستجو و پیدا کردن گزینههای خوب تبحر دارند.
علاوه بر این، سرمایهگذاران املاک مذاکرهکنندگان حرفهای هستند و میتوانند ملک را با کمترین قیمت ممکن خریداری کنند و سود مناسبی ببرند. اصلی در مورد سود مذاکره وجود دارد که با مهارت در آن میتوانید یک سرمایه گذار موفق حوزه املاک باشید و سود کنید.
آن اصل این است که «بین 5 تا 50 درصد سود سرمایه گذاری ملک، در مذاکره نهفته است». یعنی سرمایه گذار حوزه مسکن وابسته به مهارت مذاکرهای که دارد، می تواند بین 5 تا 50 درصد سود خودش را در مذاکره کسب کند.
ش)تنوع محصولات و خدمات
بازارهای بورس و دیگر بازارهای سرمایه گذاری تنوع کاری کمی دارند و بیشتر در خرید و فروش و نوسازی میشود، کار کرد. ولی تنوع محصولات و خدمات بازار مسکن بسیار زیاد است و این تنوع باعث جذابیت بسیار زیاد این حوزه برای سرمایه گذاران متخصص میشود. برخی از محصولات و خدمات بازار مسکن شامل مواردی است که در ادامه به آن پرداخته میشود.
انواع حوزههای بازار مسکن عبارتند از «مسکونی، تجاری، اداری، کشاورزی، صنعتی، دامپروری، باغی، گردشگری و…» که درهر حوزه، شاخههای کاری زیر وجود دارد.
الف)ساخت و ساز
ب)بازسازی
ج)خرید و فروش
د)تفکیک
ر)تجمیع
ز)خرید و فروش تراکم
س)تغییر کاربری
تنوع تعداد و انواع سودها در بازار مسکن باعث می شود که این بازار در هر زمانی سودآور و جذاب باشد. زمانی که یک نوع سود در بازار وجود نداشت، می توان روی نوع سودهای دیگر بازار مسکن تمرکز کرد و سود کسب کرد. گاهی وقتها همزمان میشود پنج نوع سود را از بازار مسکن کسب کرد که یک سرمایه گذاری بی نظیر است و افراد را خیلی سریع ثروتمند میکند.
سرمایه گذاری در مسکن چه ریسکهایی دارد؟
سرمایهگذارانی که قصد دارند در مسکن و ملک سرمایهگذاری کنند باید با ریسکهایی موجود در این بازار آشنا باشند تا بتوانند با اقدامات صحیح ریسک سرمایهگذاری خود را کم کنند. ریسکهای سرمایهگذاری در مسکن به چند دسته مهم زیر تقسیم میشوند:
- ریسکهای قراردادی خرید خانه
این ریسک به قراردادهای معاملات مسکن و خطرات ناشی از کلاهبرداری مربوط میشود. با توجه به حقوقی بودن این قراردادها، این ریسک برای سرمایهگذاران به وجود میآید که با خطراتی همچون کلاهبرداری در قراردادهای پیشخرید و … مواجه شوند.
- سیاست گذاری های دولتی
منظور از سیاستهای دولت پروژههایی مانند مسکن ملی، مسکن مهر، اعطای تسهیلات خرید مسکن، اخذ مالیات از مسکنهای خالی از سکنه و… است میتواند باعث رونق یا رکود مسکن در یک منطقه یا شهر باشد.
- عدم داشتن اطلاعات کافی در زمینه مسکن
سرمایه گذاری در مسکن نیازمند داشتن اطلاعات میدانی و تحقیقات است. بهعنوان مثال برای خرید مسکن یا زمین باید موقعیت ملک، پیشرفت آن در آینده و سایر نکات را بررسی کنید.
- ریسکهای غیر سیستماتیک (بلایای طبیعی)
برخی ریسکهای غیر سیستماتیک مثل زلزله، آتشسوزی، سیل، رانش زمین و… در یک منطقه میتواند در قیمت مسکن تأثیر گذاشته و بازار مسکن را با اختلال و در نتیجه رکود مواجه کنند.
اصول سرمایه گذاری در مسکن
۱. مشخص نمودن هدف سرمایهگذاری
تعیین هدف سرمایهگذاری اولین و مهمترین نکته در خصوص سرمایه گذاری در مسکن است. برای مثال باید در نظر داشت که چه هدفی در پی این تصمیم وجود دارد. آیا این صرفا یک سرمایهگذاری کوتاه مدت است یا این اقدام صرفا منبع درآمد در دوران بازنشستگی است؟ چرا که بسیاری از افراد سرمایهگذاری در مسکن را برای روزهای بازنشستگی خود انجام میدهند و در آن روزها با خیالی آسودهتر زندگی خود را مدیریت میکنند.
۲. موقعیت سنجی
تحقیق در مورد موقعیت ملک یک اقدام ضروری است. با توجه به باور عموم مردم، سرمایهگذاری در ملکی حتی قدیمی که جای پیشرفت دارد بسیار بهتر از سرمایهگذاری در ملکی نوساز در منطقهای است که در یک برهه زمانی پیشرفتهای خود را داشته است و امکان پیشرفت بیشتر برای آن وجود ندارد. در واقع کيفيت منطقهای که در آن ملک يا زمین قرار دارد، در موفقيت يا عدم موفقيت سرمايهگذاری و پيشبينی استقبال افراد و شرکتها تاثير مستقيم میگذارد.
شما اگر قصد سرمایه گذاری در زمینه ملک دارید، بهتر است قبل از هر اقدامی با متخصصی مشورت کنید که سالها تجربه خرید و فروش ملک را داشته و املاک متفاوت را میشناسد.
املاک نور با چهل سال سابقه به عنوان مشاور متخصص و فعال در کنار شما خواهد بود .
ممنونم از همراهی شما